2020注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國(guó)，土地歸或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。從定義可以看出，投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)自用的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)。 企業(yè)自用的房地產(chǎn)是企業(yè)自用的廠房、辦公樓等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地，是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)作為存貨處理。與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費(fèi)收入，要么是 持有并準(zhǔn)備增值賺取增值收益，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上具備了金融資產(chǎn)的屬性，所以需要作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)、計(jì)量和列報(bào)。也正因?yàn)槿绱?，投資性房地 產(chǎn)的計(jì)量模式有別于固定資產(chǎn)和存貨的計(jì)量模式，企業(yè)可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其中，公允價(jià)值模式的處理原則與交易性金融資產(chǎn)的 處理原則基本一致。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)，也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)在我國(guó)屬于稀缺資源，嚴(yán)格限制與之相關(guān)的投機(jī)行為，因此在我國(guó)實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。

（三）已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，主要包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過(guò)程中將來(lái)用于出租的建筑物。這是 基于房地產(chǎn)狀態(tài)或目的的判斷。用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方 簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置 建筑物或在建建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租 且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。